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最后更新时间 - 责任编辑 - 邓彬郁

闽系房企”加速分化:人事变动频繁,增速齐齐放缓

过去几年,以高周转、高杠杆和高负债模式迅速崛起的闽系上市房企,成为国内房地产市场不可轻视的一股势力,如今,这些房企开始出现分化迹象。

斑马消费梳理了13家闽系上市房企经营情况后发现,在新形势下,不再一味埋头做大规模,大多都在主动降杠杆,守住安全发展的底线。

上述大多数房企增速已经明显放缓,部分房企里高管人员流动更加频繁。

一贯以“激进”著称的闽系房企,失去狼性之后,将如何在行业立足?

闽系房企人事变动加速

最近几年,在闽系上市房企里,部分房企的高管人员流动较为频繁。

斑马消费梳理发现,在13家闽系上市房企当中,高管人员流动频繁主要出现在禹洲地产、弘阳地产、正荣地产、泰禾集团和阳光城等房企。

在资金密集型的房地产企业,财务总监负责公司内部财务管理,更多的精力放在为融资、保障企业现金流等方面。

在闽系房企从激进扩张到主动寻求有质量发展的趋势下,各家房企核心岗位——财务总监短期内走马灯式更迭。

最期待挺进千亿的禹洲地产(01628.HK),财务总监在16个月内,3次变动。

2018年4月,公司原财务总监许进业辞任,加盟华南城(01668.HK),继任者黄展鸿干到2019年7月辞职,加盟大发地产(06111.HK)任职副总裁。随后,邱于賡接任。邱曾在2008年10月至2015年3月任公司副总裁、首席财务官及公司秘书,此次是再度回归。

2018年,跨进千亿门槛的正荣地产(06158.HK)也出现财务总监变动,当年11月12日,谈铭恒辞任公司财务总监及联席秘书。

3天后,公司委任陈伟健为公司财务总监,37岁的陈伟健是公司执行董事兼副总裁。2018年8月才加入正荣,此前先后任职新城发展控股(01030.HK)执行董事、副总裁,时代中国(01233.HK)财务总监。

在所有闽系上市房企中,泰禾集团(000732.SZ)高管流动最为频繁,仅财务总监一职就一年两变。2018年,公司副总、财务总监罗俊辞职加盟中梁控股(02772.HK),2019年1月,接任者李斌也辞任。

从去年开始资金危机之后,泰禾集团高管层就流失严重。从2018年7月至2019年4月,先后3位副总辞任。尤其是,今年4月末副总张晋元辞任为外界所关注。张随后加入天润置地任总裁。

相比外聘职业经理人,从内部提拔高管更能得心应手,融信中国(03301.HK)老板欧宗洪深得其解。今年3月,负责开拓、运营杭州市场的老员工余丽娟被委任为公司执行董事,6月被任命为公司总裁,成为闽系上市房企中唯一一位女性总裁。

弘阳地产(01996.HK)老板曾焕沙做建材市场发迹,企业扩张中急需财务背景的高管,今年7月5日,任职公司首席财务官兼秘书的雷伟彬被委任为执行董事、副总裁及提名委员会委员。45岁的雷伟彬曾有在时代中国、雅居乐集团担任财务总监的经历。

颇为顺理成章的是为下一代“接班”铺垫,2018年10月,禹洲地产委任林禹芳为执行董事,林系公司董事局主席林龙安之女;世茂房地产(00813.HK)的许世坛,在公司各部门摸爬滚打20年,2019年他终于被其父许荣茂扶上公司总裁之位。

比较耐人寻味的是阳光城(000671.SZ)的朱荣斌和吴建斌,二人均有在中海地产任职多年经历。

早前二人一前一后进入碧桂园(02007.HK)高层,2017年,受阳光城老板林腾蛟之邀,两人又一前一后加入阳光城,分别就任公司执行董事长和分管财务、证券业务副总裁,二人“带来”高周转模式, 助阳光城在2018年销售金额超千亿元。

激进过后,普遍小心谨慎

依赖高杠杆、高周转和高负债,短时间内获得规模性增长,正荣地产、融信中国等闽系房企的崛起,基本都这样的共性。

在这种商业模式下,这些房企几乎是背着“包袱”狂奔,最近几年才逐渐放缓。

泰禾集团是闽系上市房企激进派代表,巅峰时期的2016年,其净负债率高达360%,到今年一季度末仍高达279.2%。融信中国、正荣地产等企业也是如此,在楼市频繁调控和融资收紧叠加效应影响下,各个房企都在转变策略以降风险。

2018年,正荣地产年销售额突破千亿,达到1080亿元,当年末净负债率为74%,而上年末为183.2%,降速明显。公司的定位也从高速发展转向高质量发展。

2018年,融信中国净负债率140%,2019年中期,净负债率已降至77%左右。公司总裁余丽娟对此还不太满意,她曾对外表示,公司将继续下调公司净负债率指标,并通过两年时间优化债务架构,将安全边界进一步提升。

减少债务、降低杠杆,是闽系房企目前一致性动作,随着时间窗口越来越小,这些企业越来越紧迫,都怕资金危机砸到自家头上。

毕竟,泰禾集团从去年出现资金危局至今未决,已经给同行们上了生动的一课。

2019年上半年,泰禾集团未新增一宗土地,靠卖项目卖地卖股权等方式,偿还掉338亿元债务。

斑马消费梳理发现,截止今年6月末,泰禾集团债务总额仍高达2091亿元。东方金诚评级报告显示,公司在2019年至2021年,将迎来集中偿付高峰,偿付债务规模超千亿元。

截止6月末,禹洲地产、弘阳地产、世茂房地产、旭辉控股和力高集团(01622.HK)负债,同比分别增长41.08%、104.83%、32.46%、33.71%和58.75%,其他房企均有不同程度增长。

从已披露的2019中期业绩来看,13家闽系房企中,除中骏集团控股(01966.HK)、三盛控股(02183.HK)外,其它均增速放缓。

2019年中期业绩显示,融信中国实现销售额566.77亿元,同比增长3.94%,上年同期销售增速为75.7%;

今年上半年,弘阳地产实现销售额302.5亿元,同比增长42.7%,上年同期增速为188.4%;阳光城上半年增速为28%,上年同期增速76.88%;

世茂房地产在今年上半年实现销售额1003.4亿元,同比增长38.7%,上年同期增速为66.5%;

正荣地产放缓更加明显,2018年上半年的增速为170%,今年同期降至不到1%,销售额586.07亿元。

泰禾集团就更惨了,出现倒退式发展,今年上半年销售增速为-30%以上。

这些曾经如狼似虎的房企收获发展规模之后,开始变得小心翼翼,不再盲目追求规模,而是寻求安全、有质量的发展。

阳光城执行董事长朱荣斌此前曾对外说,“底线是保证公司安全运营”,公司既要保证发展,又要在负债方面规避风险。阳光城从融资驱动转向经营驱动,现金流转向通过销售补充,公司销售回款率接近80%,在闽系房企中已是较高水平。

差距正在拉开

斑马消费梳理发现,高速增长放缓后,13家闽系上市房企已出现分化的迹象。

从2019中期业绩来看,虽然各家业绩各有差异,但已形成了一部分房企继续领跑,一部分房企追赶的梯队局面。

斑马消费统计发现,世茂房地产、阳光城、正荣地产、融信中国及旭辉控股,已形成闽系房企第一梯队。

2019年上半年,上述5家房企销售金额均在500亿元以上。其中,世茂房地产是唯一一家半年销售金额超过千亿、净利润超过50亿元的房企。

根据2019中期业绩数据,世茂房地产、阳光城、旭辉控股、正荣地产和融信中国,合约销售金额分别为1003.4亿元、700.1亿元、884.4亿元、586.07亿元和566.77亿元,合计3740.74亿元,占比13家闽系上市房企总销售金额5214.54亿元的71.74%。

在营业额方面,截止6月末,上述5家企业合计实现营业额1393.95亿元,净利润合计142.89亿元,分别占比13家闽系上市房企总营业额和净利润的60.77%和66.24%。

从土地储备总量上来看,截止6月末,上述5家房企土地储备总量达到2.24亿平方米,占13家房企土地总储备量的62.92%。

2019年中报显示,土地总储备量最多的房企分别是世茂房地产、旭辉控股、阳光城,分别拥有土地储备量6407万平方米、6300万平方米和4396.59万平方米,合计占13家房企土地储备总量的48%。

除此之外,弘阳地产、泰禾集团和中骏集团控股销售额均在300亿元以上,今年上半年,分别实现销售额302.5亿元、373.9亿元(乐居财经数据)和370.28亿元。

泰禾集团从第一阵营跌落,主要是高速扩张、实施高端化产品策略后去化周期长,2018年末存货周转次数仅0.14,远低于行业均值。

禹洲地产一向寻求稳健发展,成为唯一一家徘徊在200亿元至300亿元区间的闽系房企,截止今年6月,公司实现销售额284.74亿元。今年上半年新增土地153.44万平方米,位于13家闽系上市房企倒数第二的位置。

受楼市调控频繁影响,部分闽系上市房企已开始布局多元化,斑马消费发现,旭辉控股、泰禾集团、中骏集团控股及世茂房地产等均已涉足非房地产业务。

这些闽系房企多元化路径总体较为传统,主要是配合房产主业,首先涉足商业地产和物业服务领域。

旭辉控股将商业地产作为公司业务的一部分,从纯开发销售向开发销售和自持收租发展,其还涉及物业、工程建设、教育和金融等领域。公司总裁林峰此前对外表示,希望未来租金占比达到收入的3成比例。

泰禾集团涉足领域不仅有商业、特色小镇,还在金融、养老、酒店等领域布局。中骏集团控股的策略偏重于长租公寓领域,预计2020年实现长租公寓5万间。

闽系房企带头大哥世茂房地产的业务条线更为清晰,除了房地产,还向酒店、商业、娱乐、文化和服务等业务领域推进。

截止目前,各家房企营业收入仍依赖于房地产主业,多元化业务短期内尚难成为业绩主力。

(责任编辑:张海蛟)



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